Frazionamenti

Con il termine “frazionamento catastale” viene indicata una procedura che può coinvolgere sia terreni che unità immobiliari in genere quali, ad esempio, case in appartamenti, villette indipendenti, negozi e tante altre strutture edilizie.

Frazionamento terreno

Cos’è?

Il frazionamento catastale di un terreno è l’operazione che consiste nella divisione, ovvero nel frazionamento, di un singolo terreno in due o più lotti più piccoli.
Il frazionamento deve essere preventivamente notificato dal Comune di competenza (ai sensi dell’art. 30 del D.P.R. n. 380/2001) che rilascerà una copia del tipo di frazionamento timbrata.

A chi serve?

Il frazionamento è indispensabile a chiunque voglia dividere il proprio terreno in due o più lotti più piccoli.
In caso della stipula di un atto di compravendita o di una divisione ereditaria è necessario che il frazionamento catastale venga predisposto e approvato in precedenza. Una pratica di questo tipo coinvolge un tecnico abilitato (Frazionamenti.it), il Comune di competenza, l’Agenzia delle Entrate (Catasto) e un notaio.
Approvato il tipo di frazionamento, e redatto il rogito di trasferimento, occorrerà poi effettuare la voltura catastale.

Chi lo elabora?

Il tecnico abilitato (uno dei tecnici esperti facenti parte del team Frazionamenti.it), incaricato direttamente dal proprietario del terreno.

Come si ottiene?

Nel caso del frazionamento di un terreno Frazionamenti.it si occuperà di raccogliere i documenti necessari (accesso agli atti presso gli archivi catastali) e di elaborare tramite procedura PREGEO il tipo di frazionamento catastale. Verrà quindi richiesto l’estratto di mappa aggiornato che l’Ufficio rilascerà su apposito modello Wegis con l’indicazione dei punti fiduciali da utilizzare per il rilievo;
Seguirà il sopralluogo e il rilievo topografico del terreno collegato con i punti fiduciali, o eventuali punti trigonometrici, definiti dal Catasto per poi elaborarlo con procedura PREGEO compilando tutti i modelli presenti e predisponendo gli allegati grafici (redatti in scala opportuna e riportando le nuove linee dividenti o i contorni del fabbricato);
Depositato il tipo di frazionamento al Comune di competenza, che ne rilascia una copia timbrata, verrà trasmesso telematicamente attraverso lo sportello Sister all’Agenzia delle Entrate per l’approvazione definitiva.

Chi lo approva? In quanto tempo?

Previa presentazione del tipo di frazionamento all’Agenzia delle Entrate da parte del tecnico incaricato, nel giro di 1 giorno l’Ufficio approva la pratica aggiornando tutti i dati censuari.

Frazionamento fabbricato

Cos’è?

Il frazionamento catastale di un’immobile consiste, fondamentalmente, nella divisione (quindi frazionamento) di una singola struttura in unità più piccole attraverso una procedura chiamata DOCFA firmata da un proprietario e da un tecnico professionista abilitato (Frazionamenti.it).
Bisogna prima di tutto ricordare che l’operazione di frazionamento deve preventivamente essere autorizzata dal Comune di competenza attraverso una pratica edilizia. L’approvazione da parte dell’Agenzia delle Entrate avviene nel giro di 1 giorno; al termine di questa procedura ne deriva un aumento del carico urbanistico. A differenza delle tradizionali ristrutturazioni, infatti, il frazionamento immobile va a dare vita ad un maggior numero di unità abitative corrispondenti generalmente ad un maggior numero di nuclei familiari.

Qual è la differenza tra divisione e frazionamento?

Il frazionamento è la procedura con la quale una unità immobiliare catastale viene suddivisa in una o più altre unità catastali. Ad esempio un terreno di 1.000 mq (particella 52) viene frazionato in due nuove particelle (particella 724 e 725) di 500 mq ciascuna. Essendo il frazionamento una procedura meramente catastale il risultato è che se originariamente la particella 52 era intestata per 1/3 a Tizio e per 1/3 a Caio adesso saranno le due particelle 724 e 725 ciascuna intestata per 1/3 a Tizio e per 1/3 a Caio. Il frazionamento in sostanza non incide sulla proprietà che deve essere, comunque, richiesto da tutti i comproprietari.
Se invece si vuole dividere la proprietà, cioè diventare unico proprietario di una parte del bene, si deve fare una divisione. Ad esempio abbiamo un terreno di 1.500 metri quadrati, tizio ne ha 1/3 e Caio ne hai 2/3 lo frazioniamo e lo dividiamo: Tizio si prende la particella di 500 mq e Caio quella di 1.000 mq. Ognuno è proprietario esclusivo di quello che si è assegnato nella divisione. La divisione presuppone il consenso di tutti i comproprietari (altrimenti è nulla) e se ha come oggetto degli immobili deve essere fatto per atto notarile.
Ogni comproprietario ha però il diritto di adire un giudice per ottenere la divisione dell’immobile in quote di fatto corrispondenti alle quote di diritto.
Se il bene non può essere diviso (ad es. un piccolo appartamento) si assegna al condividente che ne fa richiesta che paga il valore della quota all’altro oppure si vende e ci si ripartisce il prezzo.